金管局放寬最高按揭貸款成數至八成影響正面?

最近，香港金融管理局（HKMA）已針對樓花物業推出了一次性特別安排，放寬最高按揭貸款成數至八成，且供款與入息比率上限提高至六成。這一措施的目的主要在於幫助那些因物業估值減少而面臨財務壓力的買家，並防止撻訂風險的增加。

對於業主來說，這樣的政策變化提供了重新貸款的良機。特別是如果您的物業在近期購買價格較高，現在能夠以更高的按揭成數進行再貸款，不僅能減輕現有的貸款負擔，還可能為未來的投資提供更多資金流動性。此外，這些靈活的按揭選擇將使得業主在面對市場波動時，保持更大的財務靈活性。

發展商高成數樓按，最大化按揭槓桿，若樓價上升，可於優惠期滿時選擇出售物業獲利還清債務，或轉按至銀行，減少長期承擔高利息的風險。然而，隨著市場狀況的不如預期，幾年前以高價入市的買家面臨以下困難：

• 優惠期結束後利率上升：現在的利率為P至P+1，明顯高於新銀行按揭的最低利率P-1.8；

• 樓價下滑導致估值下調：當前申請轉按時，物業估值可能低於購買價；

• 按揭保險限制：在按揭保險計劃下，轉按成數的上限為現行估值的80%。

低息高成數按揭計劃的救援方案

以一個三年前以1,000萬港元購入的物業為例，買家當時以80%的成數借入800萬港元，年期25年，首三年享受免息免供的優惠，優惠期後的還款利率為「細P+1」（現行利率為6.375厘），在優惠期後的每月還款為53,910港元。

假設現時物業估值已降至900萬港元，若業主申請按揭保險轉按，其最高按揭成數上限為估值的80%，即最多可借720萬港元。這意味著借款人需準備80萬港元的流動資金才能完成轉按並實現省息目的。若借款人流動資金不足，則將長期承擔P+1的高利息。

息率可低至P減1.8厘，顯著減少利息支出

不過，市場上除了按揭保險外，還有其他低息高成數的按揭計劃，按揭成數最高可達樓價的90%。這些計劃的利率可低至大P減1.8厘，約為3.625厘。在上述案例中，針對900萬港元的物業，買家最高可借810萬港元，足以償還原有的「呼吸Plan」債務。如果借款800萬港元，按揭年期25年，每月還款僅需40,980港元，相較於優惠期後的還款，節省逾13,000港元。曾經借入發展商按揭且已完結優惠期的業主，應考慮透過類似的計劃進行轉按，以節省長期的利息支出。

然而，甩掉發展商按揭不易，但透過合理策略，仍有機會解救業主！若你面臨類似困境，立即尋求專業意見！

不要再讓高息發展商按揭拖累你的財務！無論是轉按還是低息私貸，物業轉按專家團隊將幫助你找到最佳出路。

金管局新聞稿 https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/12/20241204-5/